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Jose Luis Hernandez de Arce - Edimburgo

18 de septiembre de 2023

Suburbios a los que los extranjeros se están mudando en masa a medida que la inmigración alcanza un nivel récord y los alquileres aumentan en cifras de dos dígitos en un año.

Suburbios a los que los extranjeros se están mudando en masa a medida que la inmigración alcanza un nivel récord y los alquileres aumentan en cifras de dos dígitos en un año.

Los extranjeros se están mudando abrumadoramente a un grupo de suburbios en Sydney y Melbourne a medida que la inmigración aumenta a un nivel récord y los alquileres de departamentos se disparan.

Un récord de 454.400 personas se mudaron a Australia en el año hasta marzo, en términos netos, representando las llegadas menos las salidas.

Eso significa, de forma conservadora, que se necesitan 181.723 nuevas viviendas para la afluencia extranjera, y que los hogares tienen una media de 2,5 personas.

Los inmigrantes representaron el 81 por ciento del aumento de población de 563.200, incluyendo los nacimientos, y Australia alberga a 1.543 nuevas personas por día.

El suroeste interior de Sydney, que abarca Bankstown y Lakemba, acogió a la mayoría de los inmigrantes, junto con Parramatta, según reveló un análisis de CoreLogic de los datos del censo de 2016 y 2021.

El área estadística de Bankstown, que se extiende desde Bass Hill hasta Picnic Point, vio crecer su población en cinco años un 8,6 por ciento hasta 186.245.

En el área más grande de Parramatta, que abarca Carlingford y Greystanes, la población creció un 10 por ciento a 493.515.

El sureste de Melbourne, que abarca Dandenong y Pakenham, y las zonas del centro de la ciudad de Brunswick y Docklands, también albergan una mayor proporción de nuevos inmigrantes.

La amplia zona estadística del sureste de Melbourne experimentó un aumento de población del 13,9 por ciento en cinco años, hasta 860.060.

El área interior de Melbourne tuvo un aumento más modesto del 4,3 por ciento a 617.018, pero el censo se realizó cuando Australia estaba cerrada a la inmigración y muchos estudiantes internacionales habían regresado a su país de origen.

Los datos se conocen cuando los alquileres unitarios en la capital se dispararon un 14,9 por ciento en el año hasta agosto, pero el dolor fue aún peor en mayo, cuando los costos de arrendamiento aumentaron a un ritmo anual récord del 16,5 por ciento.

El número de llegadas permanentes y de larga duración de Australia al extranjero se ha duplicado en un año, gracias a un mayor número de estudiantes internacionales y migrantes calificados desde que se reabrieron las fronteras de Australia en diciembre de 2021.

Eso se basa en 681.000 llegadas antes de las salidas.

La economista de CoreLogic, Kaytlin Ezzy, dijo que los inquilinos existentes estaban sintiendo la presión a medida que aumentaba la inmigración.

"La mayoría de los inmigrantes que llegan recientemente a largo plazo alquilan antes de comprar", afirmó.

"El impacto de esta demanda adicional ya se ha visto en el mercado de alquiler, donde los alquileres unitarios en la capital registraron una nueva tasa de crecimiento anual récord".

Ezzy dijo que era probable que los alquileres de las unidades siguieran aumentando a un ritmo pronunciado a medida que llegaran más inmigrantes extranjeros.

"Si bien el empeoramiento de la asequibilidad del alquiler ha hecho que el ritmo de crecimiento de los alquileres de unidades se atenúe en los últimos meses, es probable que los alquileres de unidades se mantengan elevados durante algún tiempo, especialmente porque se espera que la migración neta al extranjero se mantenga alta hasta 2023 y 2024", dijo.

Las unidades estimadas por CoreLogic constituían el 25,9 por ciento del parque de viviendas nacional, pero esto aumentó al 30,4 por ciento en las capitales de Australia, frente al 22,9 por ciento en 2010.

Izzy dijo que Australia dependería cada vez más de más apartamentos para albergar a una población en aumento.

"El sector de densidad media a alta se está convirtiendo cada vez más en una herramienta importante para ofrecer un parque de viviendas adicional para la creciente población de Australia, especialmente a medida que los hogares continúan congregándose en áreas metropolitanas", dijo.

Los posibles recortes de tipos en 2024 también podrían provocar un aumento en los precios de los apartamentos, algo que no ocurrió en 2021, cuando los tipos de interés récord del 0,1 por ciento del Banco de la Reserva estimularon el valor de las viviendas, pero no el de las unidades.

"Por el momento, una elevada cartera de unidades en construcción, altas tasas de interés y un bajo sentimiento de los consumidores podrían moderar la demanda de unidades y el crecimiento de los precios", dijo la señora Izzy.

'Pero una vez que el oleoducto esté terminado, Australia se enfrenta a un número relativamente bajo de proyectos aprobados, lo que puede crear un vacío temporal en el suministro de nuevas unidades.

"Dado que la tasa de efectivo podría disminuir en 2024, una mayor demanda de compra podría impulsar un auge de precios más fuerte en el mercado de unidades en este momento".

El precio unitario medio de Sydney de 822.145 dólares es significativamente más alto que los 603.642 dólares de Melbourne.

Pero partes del suroeste interior de Sydney son más asequibles: Lakemba tiene un precio de apartamento medio de 424.555 dólares, que es significativamente más barato que el nivel de 686.346 dólares de Hornsby.

La tasa de desocupación nacional de Australia se situó en sólo el 1,2 por ciento en agosto, según datos de SQM Research.

El alquiler semanal medio de un departamento en Sydney se disparó un 20,4 por ciento en un año a 666 dólares por semana al 12 de septiembre, mientras que los costos equivalentes en Melbourne aumentaron un 17 por ciento a 527 dólares.

El primer ministro de Nueva Gales del Sur, Chris Minns, ha sugerido construir más torres de apartamentos para albergar a la creciente población.

"No a todo el mundo le gustará esto, pero para solucionar la crisis inmobiliaria debemos construir, no simplemente salir, y eso es exactamente lo que estamos haciendo", tuiteó en agosto.

Las nuevas torres de apartamentos se están construyendo en los suburbios occidentales de Sydney, pero no en los ricos suburbios orientales cercanos a la ciudad.

Nicky Williamson preguntó si los códigos postales ricos del otro lado del puerto de Sydney construirían más torres de apartamentos.

"Vaucluse y Mosman también querrán hacer su parte, ¿verdad?"

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